谢逸枫：二手房指导价新规意义深远 愿景房价进入理性定价时代

文/谢逸枫

珠三角作为各地区首个发布二手住房参考价的的城市，曾一度激起零售商热议，遭到“零售商连脸都不用了”的尖锐指责。言下之意，二手房指导价是零售商说了算。因此，最主要的争论中在于应该共存但政府价位打压零售商价位功能、打压零售商供需关系、打压零售商交易行径。

按照经济学数学方法，价位是零售商立即的，不是方针立即的。价位作为供需关系、零售商波动的不相上下信号，一旦信号消失，零售商非零售商。不管出于什么目标，违反零售商、经济规律的做法，必受零售商恐吓，这就是“但政府价位，零售商说了不算”的看似的零售商逻辑根据所在。

不止珠三角下发二手房指导价，慈溪、太原、太原、杭州、绍兴、无锡、东莞、金华、温州、温州、合肥、深圳、北京、三亚同样实施了价位指导。除此以外的是二手房指导价新规的着力不同，除北杭州普速的二手房零售商受重创之外，其他的城市颇为较快。

例如，二手房指导价新规实施之后，珠三角而出名反之亦然连夜清空挂牌价，二手房门店大量关门，的大预期的二手房量价齐跌，零售商困住。让业主、二手房反之亦然、零售商最主要的不安，众所周知二手房实际成交价与参考价的之顶多达到50000元/平方米，如此一来避开买卖双方交易“熔断”。

二手房指导价意涵深远，看似绝对不是比较简单的价位管制，不是纯粹的方针价位，而是让业主、二手房反之亦然公司何等零售商。稳固于避开来进行接收者不透明，交易不强制执行的漏洞，出现侵害实质上增值的周期性。既维护了房地产零售商，也保护了购房者的实质上增值，这就是房住不糊的本质。

其次，二手房指导价，稳固促进犯罪率转回理性价位一时期，等于是一刀切地切断投资糊房扶持商业利益功能，让价位与零售商回归理性。调侃，呈现出的犯罪率哄抬，破坏的不仅是价位功能，毁灭的是零售商诚信，保单精神上。比较简单讲，当零售商失灵之时，有形之手介入，是没有避开的。

不可否认的确实就是二手房指导价短期之功效、意涵，是以时间扯空间的集中管理零售商，是临时新政策，不是长期之策。一旦二手房恢复供需关系平衡，价位较快，或者是零售商长期震荡，在合适的马上调整或者淡出，不扩大不加码，是信服的，否则必畸变二手房零售商，或者避开覆灭的局面。

二手房指导价方针实施不太可能的大过半年之喜，未来早先对零售商转化成的严重影响，无非是四个方面。首当其冲的是二手房反之亦然、反之亦然人员转型增多，业主转让转租，按揭的投资损失大 。其次是二手房产品、成交、价位上升。商业银行评估价应该严密按照官方参考价位，严重影响购著手，购房者由二手房零售商转回一手房零售商。

再度，糊房客的资金链断流，法拍房数量将急剧上升。加上法拍房各地区限购，零售商库存必然暴增，呈现出供大于求，造成过剩的周期性。弊端是不仅打击了按揭，同时连确实的改善市场需求一块”收拾“了，扯房著手被中断，卖了600万的小屋，扯不想900万的，自然环境没有改善居住密度。

最后，因首收上升，没有解决首收款，刚需、改善的购房者共存打消购房著手的情况。即使无资金投入，全款一次性收，二手指导价可以通过阴阳合同绕开。现在这招不太可能；还有了，各地不准购房的阴阳合同。因此，二手房指导价方针对未来二手房零售商的早先严重影响，不仅仅是犯罪率走势。